Sitzungstermin
Öffentliche Gemeinderatssitzung 25.09.2019
Sitzungstermin:
Mi, 25.09.2019
Sitzungsbeginn:
17:00 Uhr
Vor und nach der öffentlichen Sitzung besteht eine Fragemöglichkeit für Einwohner.
TOP 2
Vorstellung der neuen Leitung der Krippe Rosenegg
Sie wird sich nun persönlich den Damen und Herren des Gemeinderates vorstellen.
Vorbericht:
Mit dem Beschluss des Gemeinderates, das Kinderhaus Rosenegg in Kindergarten und Krippe zu trennen, wurde die neu geschaffene Stelle der Leitung der Krippe zum 01.09.2019 ausgeschrieben und Frau Kerstin Keller als neue Leiterin der Krippe Rosenegg mit 100 Prozent unbefristet eingestellt.Sie wird sich nun persönlich den Damen und Herren des Gemeinderates vorstellen.
TOP 3
Beratung und Beschlussfassung des städtebaulichen Vertrages und des Vertrages zur Abwendung eines ausgeübten Vorkaufsrechts nach den baulandpolitischen Grundsätzen der Gemeinde Rielasingen-Worblingen
Vorbericht:
Der Gemeinderat hat in öffentlicher Sitzung am 06.12.2017 die baulandpolitischen Grundsätze beschlossen. Gemäß diesen Grundsätzen und gemäß Paragraph 24 Absatz 1 Nummer 5 Bau-gesetzbuch hat der Gemeinderat am 08.05.2019 den Beschluss über die Ausübung des allge-meinen Vorkaufsrechtes betreffend dem Grundstück Flurstücknummer 67/1, Am Rebberg, Gemarkung Rielasingen im Bebauungsplangebiet Aufgehender, gefasst. Die Käufer haben gegen den Bescheid Widerspruch eingelegt.
Wie bereits in der Gemeinderatssitzung am 08.05.2019 von der Verwaltung informiert wurde, kann in diesem Fall (Nummer 2 der beschlossenen baulandpolitischen Grundsätze) auch noch nachträglich eine Vereinbarung zur Abwendung des Vorkaufsrechts geschlossen werden. Hierzu hat die Verwaltung einen Entwurf vorbereiten lassen, den sie dem Gemeinderat zur Beratung und Beschlussfassung vorlegt. Sie sieht vor, dass sich der ursprüngliche Käufer verpflichtet, die Baulandpolitischen Grundsätze zu akzeptieren und sich entsprechend zu verpflichten. Die Gemeinde hebt im Gegenzug den Bescheid über die Ausübung des – dann nicht mehr erforderlichen – Vorkaufsrechts auf.
Die Regelungen zur Umlegung, Erschließung und Beteiligung an den Kosten für den Kindergartenbau sind einer gesonderten Vereinbarung vorbehalten, da hierzu erforderliche Grundlagen noch nicht vorliegen. Diese gesonderte Vereinbarung sollte rechtzeitig vor Entstehen von Baurecht, spätestens bis zu Beginn der Offenlage, zwischen der Gemeinde und dem Planungsbegünstigten in Form eines städtebaulichen Vertrages abgeschlossen werden. Abgesehen von der Beteiligung an den Kitakosten können die Voraussetzungen für eine Bebauung notfalls aber auch ohne die Käufer geschaffen werden. Nicht ausgeschlossen werden kann allerdings, dass die Käufer das Verfahren dann durch Rechtsmittel verzögern.
Ein Vertreter der Rechtsanwaltskanzlei Sparwasser und Heilshorn aus Freiburg wird in der Sitzung den Städtebaulichen Vertrag und den Vertrag zur Abwendung eines ausgeübten Vorkaufsrechts vorstellen. Dieser Städtebauliche Vertrag wird in Zukunft auch als Muster für andere Eigentümer dienen.
Es wird vorgeschlagen, dass die Verwaltung ohne erneute Befassung des Gemeinderates nicht wesentliche Änderungen am Vertrag vornehmen darf, insbesondere um auf Besonderheiten des Einzelfalls im Rahmen der noch anstehenden Verhandlungen mit den Käufern sowie den übrigen Grundstückseigentümern reagieren zu können.
Vorbericht:
Der Gemeinderat hat in öffentlicher Sitzung am 06.12.2017 die baulandpolitischen Grundsätze beschlossen. Gemäß diesen Grundsätzen und gemäß Paragraph 24 Absatz 1 Nummer 5 Bau-gesetzbuch hat der Gemeinderat am 08.05.2019 den Beschluss über die Ausübung des allge-meinen Vorkaufsrechtes betreffend dem Grundstück Flurstücknummer 67/1, Am Rebberg, Gemarkung Rielasingen im Bebauungsplangebiet Aufgehender, gefasst. Die Käufer haben gegen den Bescheid Widerspruch eingelegt.
Wie bereits in der Gemeinderatssitzung am 08.05.2019 von der Verwaltung informiert wurde, kann in diesem Fall (Nummer 2 der beschlossenen baulandpolitischen Grundsätze) auch noch nachträglich eine Vereinbarung zur Abwendung des Vorkaufsrechts geschlossen werden. Hierzu hat die Verwaltung einen Entwurf vorbereiten lassen, den sie dem Gemeinderat zur Beratung und Beschlussfassung vorlegt. Sie sieht vor, dass sich der ursprüngliche Käufer verpflichtet, die Baulandpolitischen Grundsätze zu akzeptieren und sich entsprechend zu verpflichten. Die Gemeinde hebt im Gegenzug den Bescheid über die Ausübung des – dann nicht mehr erforderlichen – Vorkaufsrechts auf.
Die Regelungen zur Umlegung, Erschließung und Beteiligung an den Kosten für den Kindergartenbau sind einer gesonderten Vereinbarung vorbehalten, da hierzu erforderliche Grundlagen noch nicht vorliegen. Diese gesonderte Vereinbarung sollte rechtzeitig vor Entstehen von Baurecht, spätestens bis zu Beginn der Offenlage, zwischen der Gemeinde und dem Planungsbegünstigten in Form eines städtebaulichen Vertrages abgeschlossen werden. Abgesehen von der Beteiligung an den Kitakosten können die Voraussetzungen für eine Bebauung notfalls aber auch ohne die Käufer geschaffen werden. Nicht ausgeschlossen werden kann allerdings, dass die Käufer das Verfahren dann durch Rechtsmittel verzögern.
Ein Vertreter der Rechtsanwaltskanzlei Sparwasser und Heilshorn aus Freiburg wird in der Sitzung den Städtebaulichen Vertrag und den Vertrag zur Abwendung eines ausgeübten Vorkaufsrechts vorstellen. Dieser Städtebauliche Vertrag wird in Zukunft auch als Muster für andere Eigentümer dienen.
Es wird vorgeschlagen, dass die Verwaltung ohne erneute Befassung des Gemeinderates nicht wesentliche Änderungen am Vertrag vornehmen darf, insbesondere um auf Besonderheiten des Einzelfalls im Rahmen der noch anstehenden Verhandlungen mit den Käufern sowie den übrigen Grundstückseigentümern reagieren zu können.
TOP 4
Sanierung des Rathauses und mögliche Erweiterung zur Schaffung weiterer Büroräume
Herr Ortsbaumeister Doerries wird während der Sitzung auf die notwendigen Maßnahmen im Bestand sowie auf eine mögliche Erweiterung des Rathauses eingehen.
Vorbericht:
Im Rahmen der vorgeschriebenen Brandschutz-Begehungen sowie der Überprüfung der vorhandenen betrieblichen Elektro-Installationen am Rathaus-Gebäude wurden durch die Sachverständigen erhebliche Sicherheitsmängel festgestellt, die eine umfassende Sanierung des Gebäudes erforderlich machen. In diesem Zusammenhang bietet sich die Möglichkeit, dem ebenfalls am Rathaus vorherrschenden Platzmangel durch eine angemessene Erweiterung zu begegnen.Herr Ortsbaumeister Doerries wird während der Sitzung auf die notwendigen Maßnahmen im Bestand sowie auf eine mögliche Erweiterung des Rathauses eingehen.
TOP 7
Bebauungsplan "Oberdorfstraße":
Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes "Oberdorfstraße" gemäß Paragraph 13 a Baugesetzbuch als Bebauungsplan der Innenentwicklung sowie zur Aufstellung von örtlichen Bauvorschriften für dieses Bebauungsplangebiet (Aufstellungsbeschluss)
Im rückwärtigen, westlichen Grundstücksteil ist die Errichtung des Hauses B mit einer ganz überwiegenden Gebäudelänge von 22,13 Meter, einer Breite von ganz überwiegend 9,43 Meter sowie einer Gebäudehöhe von 8,68 Meter beziehungsweise 9,01 Meter geplant. Für dieses Gebäude sind 6 Wohneinheiten vorgesehen. Für die insgesamt 14 Wohneinheiten sind in der Tiefgarage 13 Stellplätze sowie oberirdisch direkt unmittelbar der Oberdorfstraße zugeordnet 7 Stellplätze geplant.
Mit diesem Bauantrag hat sich der Technische und Umweltausschuss in seiner Sitzung am 18.09.2019 befasst. Dabei wurde zu diesem Bauantrag aus bauplanungsrechtlicher Sicht wie folgt Stellung genommen:
Das Grundstück Flurstücknummer 1916/3 liegt an der Oberdorfstraße im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Hinterm Dorf“. Dieser Bebauungsplan aus dem Jahre 1961 besteht aus einem Gestaltungsplan sowie einem Straßen- und Baufluchtenplan. Der Textteil wurde als Polizeiverordnung erlassen und dürfte deshalb Kraft Gesetz nicht mehr anzuwenden sein. Da in der Gemeindeverwaltung keine Unterlagen über eine förmliche Überleitung des Straßen- und Baufluchtenplans sowie des Gestaltungsplans gefunden wurden geht die Verwaltung davon aus, dass dieses Bauvorhaben ausschließlich gemäß Paragraph 34 Baugesetzbuch zu beurteilen ist.
Die zwei relativ großen Baukörper, die traufständig zur Oberdorfstraße stehen und aufgrund des gewählten Flachdachs optisch dreigeschossig in Erscheinung treten, wirken gegenüber der nördlichen und südlichen Bebauung sehr mächtig und als Fremdkörper. Allerdings wurde darauf hingewiesen, dass die bestehenden Gebäude in der Feuerwehrstraße 24 und 26 auch stattliche Volumina haben, wobei es sich dort um zwei Wohntrakte mit landwirtschaftlichen Gebäuden handelt. Auf der westlichen Teilfläche des Grundstückes Flurstücknummer 35/1, hat die Gemeinde zudem kürzlich auch einem vergleichbar großen Baukörper zugestimmt. Allerdings hat der dortige Antragsteller ein Satteldach gewählt, sodass das Gebäude deutlich weniger als Fremdkörper wirkt. Leider wird auch in der aktuellen Rechtsprechung noch die Auffassung vertreten, dass die Dachform und Dachneigung bei der Beurteilung, ob sich ein Bauvorhaben in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt, kein maßgebendes Kriterium nach Paragraph 34 Baugesetzbuch ist und deshalb vernachlässigt werden muss.
Dass sich das Bauvorhaben als reine Wohnbebauung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gut in die Nachbarschaft einfügt, ist unbestritten. Zum Maß der baulichen Nutzung wurde festgestellt, dass sich das Gebäude aufgrund des gewählten Flachdachs mit einer NN-Höhe von maximal 431.27 hinsichtlich der maßgebenden Firsthöhe im Rahmen der Umgebungsbebauung von 431.85 (Lutherstraße 13) und 433.3 (Oberdorfstraße 7) bewegt.
Auch hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, bewegen sich beide Gebäude noch im Rahmen des Wohnbauvorhabens, dem kürzlich auf der westlichen Teilfläche des Grundstückes Flurstücknummer 35/1 zugestimmt wurde. In Paragraph 34 Absatz 1 letzter Halbsatz wird festgelegt, dass das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden darf. Obwohl, wie bereits ausgeführt, das Gebäude aufgrund seiner traufständigen Stellung und dem gewählten Flachdach als Fremdkörper wahrgenommen werden wird und damit zu städtebaulichen Spannungen führen kann, konnte seitens der Verwaltung nicht definitiv bestätigt werden, dass dies unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu einer Beeinträchtigung des Ortsbildes führt. Die Anforderungen an eine Beeinträchtigung werden von der Rechtsprechung generell als hoch eingeschätzt.
Als weiteres Erfordernis für dieses Bauvorhaben muss gemäß Paragraph 34 Absatz 1 Baugesetzbuch die Erschließung gesichert sein. Während die verkehrsmäßige Erschließung kein Problem darstellt, wurde aus entwässerungstechnischer Sicht darauf hingewiesen, dass sich aufgrund einer hydraulischen Berechnung eines Fachbüros ergeben hat, dass die Abwasserleitung sich im Einstau befindet und deshalb so viel als möglich Regenwasser zurückgehalten beziehungsweise auf dem Grundstück versickert werden muss. In Anbetracht der zwei großen Baukörper und der ebenfalls sehr groß dimensionierten Tiefgarage ist gegenwärtig nicht gewährleistet, dass diese Voraussetzungen zum jetzigen Zeitpunkt gegeben sind. Der Antragsteller muss dies gegenüber der Fachbehörde und der Gemeinde nachweisen. Seitens der Verwaltung wurde die Auffassung vertreten, dass vor diesem Hintergrund zwingend eine Dachbegrünung zu realisieren ist, die dem Rückhalt des Niederschlagswassers dient.
Es wurde auch darauf hingewiesen, dass, sofern das Gremium dem Bauvorhaben in keiner Weise zustimmen kann, neben der bisher nicht gesicherten entwässerungstechnischen Erschließung nur noch die Möglichkeit bliebe, über die Aufstellung eines Bebauungsplanes die Planungshoheit der Gemeinde auszuüben. In der Folge könnte dann beim Landratsamt Konstanz die Zurückstellung der Entscheidung über diesen Bauantrag für die Dauer eines Jahres beantragt werden. Allerdings wurde auch darauf hingewiesen, dass hierfür nur noch ein sehr, sehr enges Zeitfenster zur Verfügung steht. Zudem sei es erforderlich, dass ein Plankonzept vorliege, bei dem erkennbar sei, dass das Bauvorhaben diesem städtebaulichem Konzept widerspreche.
Seitens der Verwaltung wurde auch betont, dass bei jeweils 6 und 8 Wohneinheiten insgesamt 20 Stellplätze vorgesehen sind. Somit werde die nach der Landesbauordnung vorgeschriebene Zahl von 1 Stellplatz pro Wohneinheit bei den Bauvorhaben überschritten.
Aus der sich anschließenden sehr regen Diskussion wurde deutlich, dass die Mehrheit des Gremiums bei dem vorliegenden Projekt eine Beeinträchtigung des Ortsbildes befürchtet. Zudem seien gerade im Ortskern von Rielasingen bereits genügend Bausünden zu konstatieren. Des Weiteren wurde darauf hingewiesen, dass massive Einwendungen von Seiten der Nachbarschaft vorliegen. Auch wurde die Anzahl der vorgesehenen Stellplätze gerade in diesem prekären Bereich der Oberdorfstraße als zu gering erachtet.
Abschließend war sich das Gremium darüber einig, auf jeden Fall das betreffende Gebiet zu überplanen und hier ein ansprechendes städtebauliches Konzept zu erstellen, nachdem gerade im Bereich der Oberdorfstraße noch einige ähnliche große Baugrundstücke vorhanden sind.
Entsprechend dieser Entscheidung wird dem Gemeinderat der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes für ein Gebiet vorgeschlagen, in dem starker Regelungsbedarf besteht. Zum einen sind größere Grundstücke noch nicht oder mit relativ kleinen Häusern überbaut, so dass zu befürchten ist, dass ähnlich dem oben geschilderten Fall eine Bebauung erfolgen kann, die sich nicht mehr in das bestehende Ortsbild einfügt. Auf der einen Seite soll mit diesem Bebauungsplan, für den ein allgemeines Wohngebiet geplant ist, eine maßvolle Nachverdichtung ermöglicht werden, um dem Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung Rechnung zu tragen. Auf der anderen Seite soll dies aber so geordnet erfolgen, dass keine städtebaulichen Spannungen entstehen. Insbesondere werden bei diesem Bebauungsplan die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung aus Paragraph 17 der Baunutzungsverordnung zugrunde gelegt, die bei dem oben geschilderten Bauantrag überschritten wird. Um ein Einfügen in die gewachsene Struktur zu gewährleisten, soll neben einer zweigeschossigen Bebauung auch die Ausführung von Satteldächern vorgeschrieben werden.
Es wird die Durchführung eines beschleunigten Bebauungsplanverfahrens im Sinne von Paragraph 13 a Baugesetzbuch (Bebauungspläne der Innenentwicklung) vorgeschlagen.
Bei der Anwendung dieses Verfahrens ist ein Umweltbericht nicht erforderlich.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes kann dem als Anlage 1 beigefügten Übersichtsplan entnommen werden.
Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes "Oberdorfstraße" gemäß Paragraph 13 a Baugesetzbuch als Bebauungsplan der Innenentwicklung sowie zur Aufstellung von örtlichen Bauvorschriften für dieses Bebauungsplangebiet (Aufstellungsbeschluss)
Vorbericht:
Eine Antragstellerin beabsichtigt, auf dem Grundstück Flurstücknummer 1916/3 das bestehende Wohnhaus mit Scheune komplett abzubrechen und stattdessen zwei Mehrfamiliengebäude mit Flachdach (2 Grad Dachneigung) zu errichten. Beim größeren Gebäude A, welches relativ nahe der Oberdorfstraße geplant ist, ist eine Länge von 22,93 Meter, eine Breite von ganz überwiegend 12,07 Meter sowie eine Gebäudehöhe von 8,52 Meter beziehungsweise 8,57 Meter geplant. In diesem Wohngebäude sind 8 Wohneinheiten vorgesehen.Im rückwärtigen, westlichen Grundstücksteil ist die Errichtung des Hauses B mit einer ganz überwiegenden Gebäudelänge von 22,13 Meter, einer Breite von ganz überwiegend 9,43 Meter sowie einer Gebäudehöhe von 8,68 Meter beziehungsweise 9,01 Meter geplant. Für dieses Gebäude sind 6 Wohneinheiten vorgesehen. Für die insgesamt 14 Wohneinheiten sind in der Tiefgarage 13 Stellplätze sowie oberirdisch direkt unmittelbar der Oberdorfstraße zugeordnet 7 Stellplätze geplant.
Mit diesem Bauantrag hat sich der Technische und Umweltausschuss in seiner Sitzung am 18.09.2019 befasst. Dabei wurde zu diesem Bauantrag aus bauplanungsrechtlicher Sicht wie folgt Stellung genommen:
Das Grundstück Flurstücknummer 1916/3 liegt an der Oberdorfstraße im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Hinterm Dorf“. Dieser Bebauungsplan aus dem Jahre 1961 besteht aus einem Gestaltungsplan sowie einem Straßen- und Baufluchtenplan. Der Textteil wurde als Polizeiverordnung erlassen und dürfte deshalb Kraft Gesetz nicht mehr anzuwenden sein. Da in der Gemeindeverwaltung keine Unterlagen über eine förmliche Überleitung des Straßen- und Baufluchtenplans sowie des Gestaltungsplans gefunden wurden geht die Verwaltung davon aus, dass dieses Bauvorhaben ausschließlich gemäß Paragraph 34 Baugesetzbuch zu beurteilen ist.
Die zwei relativ großen Baukörper, die traufständig zur Oberdorfstraße stehen und aufgrund des gewählten Flachdachs optisch dreigeschossig in Erscheinung treten, wirken gegenüber der nördlichen und südlichen Bebauung sehr mächtig und als Fremdkörper. Allerdings wurde darauf hingewiesen, dass die bestehenden Gebäude in der Feuerwehrstraße 24 und 26 auch stattliche Volumina haben, wobei es sich dort um zwei Wohntrakte mit landwirtschaftlichen Gebäuden handelt. Auf der westlichen Teilfläche des Grundstückes Flurstücknummer 35/1, hat die Gemeinde zudem kürzlich auch einem vergleichbar großen Baukörper zugestimmt. Allerdings hat der dortige Antragsteller ein Satteldach gewählt, sodass das Gebäude deutlich weniger als Fremdkörper wirkt. Leider wird auch in der aktuellen Rechtsprechung noch die Auffassung vertreten, dass die Dachform und Dachneigung bei der Beurteilung, ob sich ein Bauvorhaben in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt, kein maßgebendes Kriterium nach Paragraph 34 Baugesetzbuch ist und deshalb vernachlässigt werden muss.
Dass sich das Bauvorhaben als reine Wohnbebauung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gut in die Nachbarschaft einfügt, ist unbestritten. Zum Maß der baulichen Nutzung wurde festgestellt, dass sich das Gebäude aufgrund des gewählten Flachdachs mit einer NN-Höhe von maximal 431.27 hinsichtlich der maßgebenden Firsthöhe im Rahmen der Umgebungsbebauung von 431.85 (Lutherstraße 13) und 433.3 (Oberdorfstraße 7) bewegt.
Auch hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, bewegen sich beide Gebäude noch im Rahmen des Wohnbauvorhabens, dem kürzlich auf der westlichen Teilfläche des Grundstückes Flurstücknummer 35/1 zugestimmt wurde. In Paragraph 34 Absatz 1 letzter Halbsatz wird festgelegt, dass das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden darf. Obwohl, wie bereits ausgeführt, das Gebäude aufgrund seiner traufständigen Stellung und dem gewählten Flachdach als Fremdkörper wahrgenommen werden wird und damit zu städtebaulichen Spannungen führen kann, konnte seitens der Verwaltung nicht definitiv bestätigt werden, dass dies unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu einer Beeinträchtigung des Ortsbildes führt. Die Anforderungen an eine Beeinträchtigung werden von der Rechtsprechung generell als hoch eingeschätzt.
Als weiteres Erfordernis für dieses Bauvorhaben muss gemäß Paragraph 34 Absatz 1 Baugesetzbuch die Erschließung gesichert sein. Während die verkehrsmäßige Erschließung kein Problem darstellt, wurde aus entwässerungstechnischer Sicht darauf hingewiesen, dass sich aufgrund einer hydraulischen Berechnung eines Fachbüros ergeben hat, dass die Abwasserleitung sich im Einstau befindet und deshalb so viel als möglich Regenwasser zurückgehalten beziehungsweise auf dem Grundstück versickert werden muss. In Anbetracht der zwei großen Baukörper und der ebenfalls sehr groß dimensionierten Tiefgarage ist gegenwärtig nicht gewährleistet, dass diese Voraussetzungen zum jetzigen Zeitpunkt gegeben sind. Der Antragsteller muss dies gegenüber der Fachbehörde und der Gemeinde nachweisen. Seitens der Verwaltung wurde die Auffassung vertreten, dass vor diesem Hintergrund zwingend eine Dachbegrünung zu realisieren ist, die dem Rückhalt des Niederschlagswassers dient.
Es wurde auch darauf hingewiesen, dass, sofern das Gremium dem Bauvorhaben in keiner Weise zustimmen kann, neben der bisher nicht gesicherten entwässerungstechnischen Erschließung nur noch die Möglichkeit bliebe, über die Aufstellung eines Bebauungsplanes die Planungshoheit der Gemeinde auszuüben. In der Folge könnte dann beim Landratsamt Konstanz die Zurückstellung der Entscheidung über diesen Bauantrag für die Dauer eines Jahres beantragt werden. Allerdings wurde auch darauf hingewiesen, dass hierfür nur noch ein sehr, sehr enges Zeitfenster zur Verfügung steht. Zudem sei es erforderlich, dass ein Plankonzept vorliege, bei dem erkennbar sei, dass das Bauvorhaben diesem städtebaulichem Konzept widerspreche.
Seitens der Verwaltung wurde auch betont, dass bei jeweils 6 und 8 Wohneinheiten insgesamt 20 Stellplätze vorgesehen sind. Somit werde die nach der Landesbauordnung vorgeschriebene Zahl von 1 Stellplatz pro Wohneinheit bei den Bauvorhaben überschritten.
Aus der sich anschließenden sehr regen Diskussion wurde deutlich, dass die Mehrheit des Gremiums bei dem vorliegenden Projekt eine Beeinträchtigung des Ortsbildes befürchtet. Zudem seien gerade im Ortskern von Rielasingen bereits genügend Bausünden zu konstatieren. Des Weiteren wurde darauf hingewiesen, dass massive Einwendungen von Seiten der Nachbarschaft vorliegen. Auch wurde die Anzahl der vorgesehenen Stellplätze gerade in diesem prekären Bereich der Oberdorfstraße als zu gering erachtet.
Abschließend war sich das Gremium darüber einig, auf jeden Fall das betreffende Gebiet zu überplanen und hier ein ansprechendes städtebauliches Konzept zu erstellen, nachdem gerade im Bereich der Oberdorfstraße noch einige ähnliche große Baugrundstücke vorhanden sind.
Entsprechend dieser Entscheidung wird dem Gemeinderat der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes für ein Gebiet vorgeschlagen, in dem starker Regelungsbedarf besteht. Zum einen sind größere Grundstücke noch nicht oder mit relativ kleinen Häusern überbaut, so dass zu befürchten ist, dass ähnlich dem oben geschilderten Fall eine Bebauung erfolgen kann, die sich nicht mehr in das bestehende Ortsbild einfügt. Auf der einen Seite soll mit diesem Bebauungsplan, für den ein allgemeines Wohngebiet geplant ist, eine maßvolle Nachverdichtung ermöglicht werden, um dem Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung Rechnung zu tragen. Auf der anderen Seite soll dies aber so geordnet erfolgen, dass keine städtebaulichen Spannungen entstehen. Insbesondere werden bei diesem Bebauungsplan die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung aus Paragraph 17 der Baunutzungsverordnung zugrunde gelegt, die bei dem oben geschilderten Bauantrag überschritten wird. Um ein Einfügen in die gewachsene Struktur zu gewährleisten, soll neben einer zweigeschossigen Bebauung auch die Ausführung von Satteldächern vorgeschrieben werden.
Es wird die Durchführung eines beschleunigten Bebauungsplanverfahrens im Sinne von Paragraph 13 a Baugesetzbuch (Bebauungspläne der Innenentwicklung) vorgeschlagen.
Bei der Anwendung dieses Verfahrens ist ein Umweltbericht nicht erforderlich.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplangebietes kann dem als Anlage 1 beigefügten Übersichtsplan entnommen werden.
TOP 8
Bauantrag zum Abbruch des vorhandenen Wohnhauses mit Ökonomiegebäude sowie zum Neubau von 2 Mehrfamilienhäusern mit 8 Wohneinheiten und 6 Wohneinheiten auf dem Grundstück Flurstücknummer 1916/3, Oberdorfstraße 9 und 9 A, 78239 Rielasingen-Worblingen im nichtüberplanten Innenbereich
Im rückwärtigen, westlichen Grundstücksteil ist die Errichtung des Hauses B mit einer ganz überwiegenden Gebäudelänge von 22,13 Meter, einer Breite von ganz überwiegend 9,43 Meter sowie einer Gebäudehöhe von 8,68 Meter beziehungsweise 9,01 Meter geplant. Für dieses Gebäude sind 6 Wohneinheiten vorgesehen. Für die insgesamt 14 Wohneinheiten sind in der Tiefgarage 13 Stellplätze sowie oberirdisch direkt unmittelbar der Oberdorfstraße zugeordnet 7 Stellplätze geplant.
Mit diesem Bauantrag hat sich der Technische und Umweltausschuss in seiner Sitzung am 18.09.2019 befasst. Dabei wurde zu diesem Bauantrag aus bauplanungsrechtlicher Sicht wie folgt Stellung genommen:
Das Grundstück Flurstücknummer 1916/3 liegt an der Oberdorfstraße im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Hinterm Dorf“. Dieser Bebauungsplan aus dem Jahre 1961 besteht aus einem Gestaltungsplan sowie einem Straßen- und Baufluchtenplan. Der Textteil wurde als Polizeiverordnung erlassen und dürfte deshalb Kraft Gesetz nicht mehr anzuwenden sein. Da in der Gemeindeverwaltung keine Unterlagen über eine förmliche Überleitung des Straßen- und Baufluchtenplans sowie des Gestaltungsplans gefunden wurden geht die Verwaltung davon aus, dass dieses Bauvorhaben ausschließlich gemäß Paragraph 34 Baugesetzbuch zu beurteilen ist.
Die zwei relativ großen Baukörper, die traufständig zur Oberdorfstraße stehen und aufgrund des gewählten Flachdachs optisch dreigeschossig in Erscheinung treten, wirken gegenüber der nördlichen und südlichen Bebauung sehr mächtig und als Fremdkörper. Allerdings wurde darauf hingewiesen, dass die bestehenden Gebäude in der Feuerwehrstraße 24 und 26 auch stattliche Volumina haben, wobei es sich dort um zwei Wohntrakte mit landwirtschaftlichen Gebäuden handelt. Auf der westlichen Teilfläche des Grundstückes Flurstücknummer 35/1, hat die Gemeinde zudem kürzlich auch einem vergleichbar großen Baukörper zugestimmt. Allerdings hat der dortige Antragsteller ein Satteldach gewählt, sodass das Gebäude deutlich weniger als Fremdkörper wirkt. Leider wird auch in der aktuellen Rechtsprechung noch die Auffassung vertreten, dass die Dachform und Dachneigung bei der Beurteilung, ob sich ein Bauvorhaben in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt, kein maßgebendes Kriterium nach Paragraph 34 Baugesetzbuch ist und deshalb vernachlässigt werden muss.
Dass sich das Bauvorhaben als reine Wohnbebauung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gut in die Nachbarschaft einfügt, ist unbestritten. Zum Maß der baulichen Nutzung wurde festgestellt, dass sich das Gebäude aufgrund des gewählten Flachdachs mit einer NN-Höhe von maximal 431.27 hinsichtlich der maßgebenden Firsthöhe im Rahmen der Umgebungsbebauung von 431.85 (Lutherstraße 13) und 433.3 (Oberdorfstraße 7) bewegt.
Auch hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, bewegen sich beide Gebäude noch im Rahmen des Wohnbauvorhabens, dem kürzlich auf der westlichen Teilfläche des Grundstückes Flurstücknummer 35/1 zugestimmt wurde. In Paragraph 34 Absatz 1 letzter Halbsatz wird festgelegt, dass das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden darf. Obwohl, wie bereits ausgeführt, das Gebäude aufgrund seiner traufständigen Stellung und dem gewählten Flachdach als Fremdkörper wahrgenommen werden wird und damit zu städtebaulichen Spannungen führen kann, konnte seitens der Verwaltung nicht definitiv bestätigt werden, dass dies unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu einer Beeinträchtigung des Ortsbildes führt. Die Anforderungen an eine Beeinträchtigung werden von der Rechtsprechung generell als hoch eingeschätzt.
Als weiteres Erfordernis für dieses Bauvorhaben muss gemäß Paragraph 34 Absatz 1 Baugesetzbuch die Erschließung gesichert sein. Während die verkehrsmäßige Erschließung kein Problem darstellt, wurde aus entwässerungstechnischer Sicht darauf hingewiesen, dass sich aufgrund einer hydraulischen Berechnung eines Fachbüros ergeben hat, dass die Abwasserleitung sich im Einstau befindet und deshalb so viel als möglich Regenwasser zurückgehalten beziehungsweise auf dem Grundstück versickert werden muss. In Anbetracht der zwei großen Baukörper und der ebenfalls sehr groß dimensionierten Tiefgarage ist gegenwärtig nicht gewährleistet, dass diese Voraussetzungen zum jetzigen Zeitpunkt gegeben sind. Der Antragsteller muss dies gegenüber der Fachbehörde und der Gemeinde nachweisen. Seitens der Verwaltung wurde die Auffassung vertreten, dass vor diesem Hintergrund zwingend eine Dachbegrünung zu realisieren ist, die dem Rückhalt des Niederschlagswassers dient.
Es wurde auch darauf hingewiesen, dass, sofern das Gremium dem Bauvorhaben in keiner Weise zustimmen kann, neben der bisher nicht gesicherten entwässerungstechnischen Erschließung nur noch die Möglichkeit bliebe, über die Aufstellung eines Bebauungsplanes die Planungshoheit der Gemeinde auszuüben. In der Folge könnte dann beim Landratsamt Konstanz die Zurückstellung der Entscheidung über diesen Bauantrag für die Dauer eines Jahres beantragt werden. Allerdings wurde auch darauf hingewiesen, dass hierfür nur noch ein sehr, sehr enges Zeitfenster zur Verfügung steht. Zudem sei es erforderlich, dass ein Plankonzept vorliege, bei dem erkennbar sei, dass das Bauvorhaben diesem städtebaulichem Konzept widerspreche.
Seitens der Verwaltung wurde auch betont, dass bei jeweils 6 und 8 Wohneinheiten insgesamt 20 Stellplätze vorgesehen sind. Somit werde die nach der Landesbauordnung vorgeschriebene Zahl von 1 Stellplatz pro Wohneinheit bei den Bauvorhaben überschritten.
Aus der sich anschließenden sehr regen Diskussion wurde deutlich, dass die Mehrheit des Gremiums bei dem vorliegenden Projekt eine Beeinträchtigung des Ortsbildes befürchtet. Zudem seien gerade im Ortskern von Rielasingen bereits genügend Bausünden zu konstatieren. Des Weiteren wurde darauf hingewiesen, dass massive Einwendungen von Seiten der Nachbarschaft vorliegen. Auch wurde die Anzahl der vorgesehenen Stellplätze gerade in diesem prekären Bereich der Oberdorfstraße als zu gering erachtet.
Abschließend war sich das Gremium darüber einig, auf jeden Fall das betreffende Gebiet zu überplanen und hier ein ansprechendes städtebauliches Konzept zu erstellen, nachdem gerade im Bereich der Oberdorfstraße noch einige ähnliche große Baugrundstücke vorhanden sind.
Entsprechend dieser Entscheidung wurde dem Gemeinderat der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes für ein Gebiet vorgeschlagen, in dem starker Regelungsbedarf besteht. Sofern der Gemeinderat im vorhergehenden Tagesordnungspunkt die Aufstellung des Bebauungsplanes beschlossen hat, sollte beim Landratsamt Konstanz gemäß Paragraph 15 Baugesetzbuch die Zurückstellung der Entscheidung über diesen Bauantrag für die Dauer eines Jahres beantragt werden. Hilfsweise wird vorgeschlagen, dem Bauantrag das Einvernehmen zu versagen, da zum einen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht von einer gesicherten Erschließung ausgegangen werden kann und zum anderen eine Beeinträchtigung des Ortbildes gesehen wird.
Vorbericht:
Eine Antragstellerin beabsichtigt, auf dem Grundstück Flurstücknummer 1916/3 das bestehende Wohnhaus mit Scheune komplett abzubrechen und stattdessen zwei Mehrfamiliengebäude mit Flachdach (2 Grad Dachneigung) zu errichten. Beim größeren Gebäude A, welches relativ nahe der Oberdorfstraße geplant ist, ist eine Länge von 22,93 Meter, eine Breite von ganz überwiegend 12,07 Meter sowie eine Gebäudehöhe von 8,52 Meter beziehungsweise 8,57 Meter geplant. In diesem Wohngebäude sind 8 Wohneinheiten vorgesehen.Im rückwärtigen, westlichen Grundstücksteil ist die Errichtung des Hauses B mit einer ganz überwiegenden Gebäudelänge von 22,13 Meter, einer Breite von ganz überwiegend 9,43 Meter sowie einer Gebäudehöhe von 8,68 Meter beziehungsweise 9,01 Meter geplant. Für dieses Gebäude sind 6 Wohneinheiten vorgesehen. Für die insgesamt 14 Wohneinheiten sind in der Tiefgarage 13 Stellplätze sowie oberirdisch direkt unmittelbar der Oberdorfstraße zugeordnet 7 Stellplätze geplant.
Mit diesem Bauantrag hat sich der Technische und Umweltausschuss in seiner Sitzung am 18.09.2019 befasst. Dabei wurde zu diesem Bauantrag aus bauplanungsrechtlicher Sicht wie folgt Stellung genommen:
Das Grundstück Flurstücknummer 1916/3 liegt an der Oberdorfstraße im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Hinterm Dorf“. Dieser Bebauungsplan aus dem Jahre 1961 besteht aus einem Gestaltungsplan sowie einem Straßen- und Baufluchtenplan. Der Textteil wurde als Polizeiverordnung erlassen und dürfte deshalb Kraft Gesetz nicht mehr anzuwenden sein. Da in der Gemeindeverwaltung keine Unterlagen über eine förmliche Überleitung des Straßen- und Baufluchtenplans sowie des Gestaltungsplans gefunden wurden geht die Verwaltung davon aus, dass dieses Bauvorhaben ausschließlich gemäß Paragraph 34 Baugesetzbuch zu beurteilen ist.
Die zwei relativ großen Baukörper, die traufständig zur Oberdorfstraße stehen und aufgrund des gewählten Flachdachs optisch dreigeschossig in Erscheinung treten, wirken gegenüber der nördlichen und südlichen Bebauung sehr mächtig und als Fremdkörper. Allerdings wurde darauf hingewiesen, dass die bestehenden Gebäude in der Feuerwehrstraße 24 und 26 auch stattliche Volumina haben, wobei es sich dort um zwei Wohntrakte mit landwirtschaftlichen Gebäuden handelt. Auf der westlichen Teilfläche des Grundstückes Flurstücknummer 35/1, hat die Gemeinde zudem kürzlich auch einem vergleichbar großen Baukörper zugestimmt. Allerdings hat der dortige Antragsteller ein Satteldach gewählt, sodass das Gebäude deutlich weniger als Fremdkörper wirkt. Leider wird auch in der aktuellen Rechtsprechung noch die Auffassung vertreten, dass die Dachform und Dachneigung bei der Beurteilung, ob sich ein Bauvorhaben in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt, kein maßgebendes Kriterium nach Paragraph 34 Baugesetzbuch ist und deshalb vernachlässigt werden muss.
Dass sich das Bauvorhaben als reine Wohnbebauung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gut in die Nachbarschaft einfügt, ist unbestritten. Zum Maß der baulichen Nutzung wurde festgestellt, dass sich das Gebäude aufgrund des gewählten Flachdachs mit einer NN-Höhe von maximal 431.27 hinsichtlich der maßgebenden Firsthöhe im Rahmen der Umgebungsbebauung von 431.85 (Lutherstraße 13) und 433.3 (Oberdorfstraße 7) bewegt.
Auch hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, bewegen sich beide Gebäude noch im Rahmen des Wohnbauvorhabens, dem kürzlich auf der westlichen Teilfläche des Grundstückes Flurstücknummer 35/1 zugestimmt wurde. In Paragraph 34 Absatz 1 letzter Halbsatz wird festgelegt, dass das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden darf. Obwohl, wie bereits ausgeführt, das Gebäude aufgrund seiner traufständigen Stellung und dem gewählten Flachdach als Fremdkörper wahrgenommen werden wird und damit zu städtebaulichen Spannungen führen kann, konnte seitens der Verwaltung nicht definitiv bestätigt werden, dass dies unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu einer Beeinträchtigung des Ortsbildes führt. Die Anforderungen an eine Beeinträchtigung werden von der Rechtsprechung generell als hoch eingeschätzt.
Als weiteres Erfordernis für dieses Bauvorhaben muss gemäß Paragraph 34 Absatz 1 Baugesetzbuch die Erschließung gesichert sein. Während die verkehrsmäßige Erschließung kein Problem darstellt, wurde aus entwässerungstechnischer Sicht darauf hingewiesen, dass sich aufgrund einer hydraulischen Berechnung eines Fachbüros ergeben hat, dass die Abwasserleitung sich im Einstau befindet und deshalb so viel als möglich Regenwasser zurückgehalten beziehungsweise auf dem Grundstück versickert werden muss. In Anbetracht der zwei großen Baukörper und der ebenfalls sehr groß dimensionierten Tiefgarage ist gegenwärtig nicht gewährleistet, dass diese Voraussetzungen zum jetzigen Zeitpunkt gegeben sind. Der Antragsteller muss dies gegenüber der Fachbehörde und der Gemeinde nachweisen. Seitens der Verwaltung wurde die Auffassung vertreten, dass vor diesem Hintergrund zwingend eine Dachbegrünung zu realisieren ist, die dem Rückhalt des Niederschlagswassers dient.
Es wurde auch darauf hingewiesen, dass, sofern das Gremium dem Bauvorhaben in keiner Weise zustimmen kann, neben der bisher nicht gesicherten entwässerungstechnischen Erschließung nur noch die Möglichkeit bliebe, über die Aufstellung eines Bebauungsplanes die Planungshoheit der Gemeinde auszuüben. In der Folge könnte dann beim Landratsamt Konstanz die Zurückstellung der Entscheidung über diesen Bauantrag für die Dauer eines Jahres beantragt werden. Allerdings wurde auch darauf hingewiesen, dass hierfür nur noch ein sehr, sehr enges Zeitfenster zur Verfügung steht. Zudem sei es erforderlich, dass ein Plankonzept vorliege, bei dem erkennbar sei, dass das Bauvorhaben diesem städtebaulichem Konzept widerspreche.
Seitens der Verwaltung wurde auch betont, dass bei jeweils 6 und 8 Wohneinheiten insgesamt 20 Stellplätze vorgesehen sind. Somit werde die nach der Landesbauordnung vorgeschriebene Zahl von 1 Stellplatz pro Wohneinheit bei den Bauvorhaben überschritten.
Aus der sich anschließenden sehr regen Diskussion wurde deutlich, dass die Mehrheit des Gremiums bei dem vorliegenden Projekt eine Beeinträchtigung des Ortsbildes befürchtet. Zudem seien gerade im Ortskern von Rielasingen bereits genügend Bausünden zu konstatieren. Des Weiteren wurde darauf hingewiesen, dass massive Einwendungen von Seiten der Nachbarschaft vorliegen. Auch wurde die Anzahl der vorgesehenen Stellplätze gerade in diesem prekären Bereich der Oberdorfstraße als zu gering erachtet.
Abschließend war sich das Gremium darüber einig, auf jeden Fall das betreffende Gebiet zu überplanen und hier ein ansprechendes städtebauliches Konzept zu erstellen, nachdem gerade im Bereich der Oberdorfstraße noch einige ähnliche große Baugrundstücke vorhanden sind.
Entsprechend dieser Entscheidung wurde dem Gemeinderat der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes für ein Gebiet vorgeschlagen, in dem starker Regelungsbedarf besteht. Sofern der Gemeinderat im vorhergehenden Tagesordnungspunkt die Aufstellung des Bebauungsplanes beschlossen hat, sollte beim Landratsamt Konstanz gemäß Paragraph 15 Baugesetzbuch die Zurückstellung der Entscheidung über diesen Bauantrag für die Dauer eines Jahres beantragt werden. Hilfsweise wird vorgeschlagen, dem Bauantrag das Einvernehmen zu versagen, da zum einen zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht von einer gesicherten Erschließung ausgegangen werden kann und zum anderen eine Beeinträchtigung des Ortbildes gesehen wird.
